Úvod do problematiky

Metodika tvorby cenových map nájemného představuje ucelený a transparentní systém pro objektivní zachycení a analýzu tržního nájemného v České republice, přičemž se zaměřuje výhradně na nájemní byty poskytované za tržních podmínek. Popisuje sběr dat z veřejně dostupných realitních portálů, jejich následné čištění a zpracování. Získaná data jsou analyzována prostřednictvím hédonické regrese, která očišťuje ceny od vlivu jednotlivých charakteristik bytů a umožňuje jejich srovnání mezi různými územími.

Výstupem je cenová mapa nájemního bydlení (CMNB) zobrazující odhad tržního nájemného za 1 m² podlahové plochy za měsíc na úrovni katastrálních území. CMNB slouží k regionálnímu srovnání nájemního trhu, hodnocení cenové dostupnosti bydlení, sledování tržních trendů a také jako podklad pro tvorbu nástrojů bytové politiky. Metodika zároveň popisuje využití těchto dat v interaktivní kalkulačce pro uživatele, která převádí výsledky do přehledné a srozumitelné podoby.

Celkově metodika vytváří konzistentní rámec pro monitorování a vyhodnocování trhu s nájemním bydlením.

Princip cenových map

Cenové mapy nájemního bydlení (CMNB) vyjadřují aktuální tržní úroveň nájemného u bytů pronajímaných za tržních podmínek v konkrétním místě a čase. Vycházejí z nájemného sjednávaného v nově uzavíraných nájemních smlouvách, které nejlépe odráží skutečnou situaci na trhu. Jejich hlavním účelem je podpora politik v oblasti bydlení, přičemž nezahrnují byty pronajímané státem, obcemi ani bytovými družstvy.

CMNB nezastupují nástroj pro stanovení cen na soukromém trhu, ale slouží jako analytický a metodický podklad pro veřejnou správu při tvorbě opatření a programů v oblasti bydlení.

Data

Data pro tvorbu CMNB

Vstupní data pro tvorbu cenových map nájemního bydlení (CMNB) tvoří informace o nájemních bytech nabízených v daném období, které byly s vysokou pravděpodobností pronajaty za tržních podmínek. Základním zdrojem těchto dat jsou nabídkové ceny nájemného z inzerátů na realitních portálech.

Pro účely CMNB je za realizované nabídkové nájemné považována cena uvedená v okamžiku stažení inzerátu z nabídky, přičemž tento okamžik slouží jako indikace uzavření nájemního vztahu.
 

Sběr dat
Data o nabídkových cenách nájemného a dalších parametrech bytů jsou získávána z veřejně dostupných realitních portálů metodou web scrapingu.

Třídění a čištění dat
Než jsou data využita v modelu pro tvorbu CMNB, je nutné provést jejich důkladné třídění a čištění. Tento krok je zásadní pro zajištění validity, spolehlivosti a reprezentativnosti dat, která následně slouží jako podklad pro modelování. Cílem je, aby byla data aktuální, přesná a zbavená odchylek či zkreslení, a to podle postupu definovaného ve vyhlášce č. 456/2024 Sb.

Periodicita a aktualizace dat
Data jsou shromažďována kontinuálně a pro účely zveřejnění CMNB se zpracovávají čtyřikrát ročně.

Model cenových map nájemního bydlení (CMNB)

Použitý model

Model CMNB je založen na regresní analýze využívající principy pokročilého hédonického modelu, který odpovídá současným mezinárodním standardům. Cílem je stanovit odhad reálné tržní hodnoty nájemného bytů poskytovaných za tržních podmínek pomocí statistického přístupu, který předpokládá, že cena nájmu vyplývá ze souboru charakteristik konkrétní nemovitosti.

Model umožňuje rozložit celkovou cenu na jednotlivé složky podle vlivu různých cenotvorných faktorů, čímž reflektuje heterogenitu bytového fondu, prostorovou strukturu trhu i časové změny cenové hladiny.

 
Postup tvorby CMNB

Datovou základnu modelu tvoří veřejně dostupná tržní data o nabídkových cenách nájemného z realitních portálů, která pokrývají období čtyř let, tedy celkem 16 po sobě jdoucích čtvrtletí. Datová sada je pravidelně aktualizována na principu posuvného časového okna, kdy je při každé aktualizaci nejstarší období nahrazeno nejnovějšími daty. Vzhledem k tomu, že model pracuje s pozorováními z více časových období, je uplatněno časové vážení dat, přičemž starší pozorování mají nižší vliv na aktuální tržní úroveň než pozorování novější. Tento přístup umožňuje jednak zachytit cenové trendy v čase, jednak stabilizovat odhady i v regionech s menším počtem inzerátů.

Současně je aplikováno prostorové vážení. Každá územní jednotka musí obsahovat minimálně 150 pozorování; v případě jejich nedostatečného počtu jsou data doplněna z okolních lokalit do vzdálenosti 30 km. U měst Praha, Brno a Ostrava je minimální počet snížen na 70 pozorování a doplňování probíhá do vzdálenosti 1 km. Váhy jednotlivých pozorování v čase i prostoru klesají, což zajišťuje, že aktuálnější a lokálně relevantní údaje mají větší vliv na výsledný odhad.

Pro každou územní jednotku je odhadován hédonický regresní log-lineární model pracující se všemi dostupnými pozorováními jako s jedním souborem. Veškeré podrobnosti k výpočtu, včetně metodiky hédonického modelu a výpočtu intervalů spolehlivosti, jsou uvedeny ve vyhlášce č. 456/2024 Sb.

Výsledkem celého postupu je soubor hodnot popisujících tržní úroveň nájemného podle územních jednotek a velikostních kategorií bytů. Zahrnuje odhad ceny za m², interval spolehlivosti, medián, minimum a maximum, a také odhad nájemného novostaveb. Výsledky jsou prezentovány v mapové podobě, která umožňuje přehledné srovnání regionálních rozdílů a slouží jako spolehlivý podklad pro analýzy trhu.

Definice základních parametrů modelu

Územní jednotka
Územní jednotkou, pro kterou se stanovuje odhad tržního nájemného v CMNB, je katastrální území. K 13. 11. 2025 je stanoveno pro 7 630 územních jednotek, vyjma vojenských újezdů Březina, Boletice, Libavá a Hradiště, kde CMNB nevzniká. Tato volba reflektuje dostupnost dat; jednotka je považována za prostor s homogenními vlastnostmi z hlediska oceňování.

Referenční byt
Referenční byt je standardizovaný nezařízený byt ve stáří nad 5 let z cihelného nebo monolitického zdiva, bez balkonu, terasy, garáže či bezbariérového přístupu, udržovaný v dobrém až velmi dobrém stavu. Velikost se určuje podle mediánu výměr bytů v dané velikostní kategorii v kraji. Referenční byt slouží jako výchozí jednotka pro odhad tržního nájemného.

Referenční byt novostavby
Jedná se o obdobu referenčního bytu, ale ve stáří maximálně 5 let a ve velmi dobrém až vynikajícím technickém stavu, bez nadstandardních prvků. Velikostí odpovídá mediánu výměr novostaveb v příslušné velikostní kategorii. Slouží k odhadu nájemného nových bytů.

Velikostní kategorie
Velikost referenčního bytu není stanovena pevnou výměrou, ale je vyhodnocována v rámci jednotných velikostních kategorií, které vycházejí z obvyklé obytné plochy a počtu obytných místností:

Díky tomuto vymezení lze referenční byt využít pro jednotné srovnávání nájemního bydlení napříč regiony i typologicky odlišnými částmi bytového fondu.

Atributy modelu
Do modelu CMNB vstupuje několik klíčových proměnných, které zachycují odlišnosti mezi jednotlivými byty. Mezi tyto proměnné (atributy / cenotvorné parametry) patří balkon, parkovací místo, vybavenost, lodžie, výtah, bezbariérovost, garáž, terasa, technický stav a typ materiálu, přičemž publikovány jsou ty, které mají dle modelu statisticky významný vliv na cenu nájemného.

• Balkon – byt má předsazenou venkovní konstrukci se zábradlím, která vystupuje z půdorysu budovy a není zastropená. 
• Lodžie – byt má zapuštěný venkovní prostor nevyčnívající přes obvodové zdi, ze stran chráněný stěnami a obvykle zastropený.
• Terasa – byt má venkovní pochozí plochu budovy, která nevyčnívá z půdorysu a může být umístěna na střeše nebo nad nižším podlažím.
• Garáž – byt má samostatný garážový prostor určený pro parkování vozidla.
• Parkovací místo – byt má přidělené venkovní parkovací místo (např. na pozemku nebo parkovišti).
• Výtah – budova, ve které se byt nachází, má funkční výtah zpřístupňující všechny patra.
• Bezbariérovost – byt a jeho přístup jsou uzpůsobeny pro osoby s omezenou mobilitou (např. vozíčkáře).
• Vybavenost – byt obsahuje vybavení nad rámec průměrného standardu, například vestavěné spotřebiče nebo nábytek. Nevybavený byt zahrnuje pouze koupelnu a základní vybavení, jako je kuchyňská linka, bez dalšího nábytku, spotřebičů či doplňků.
• Technický stav – stav bytu, zhodnocený podle údržby a provozuschopnosti stavebních a technických prvků, v kategoriích od dobrého po vynikající.
• Typ materiálu – konstrukční materiál bytu (např. cihla, panel, monolit), který ovlivňuje tepelněizolační vlastnosti a trvanlivost stavby.

Schéma fungování CMNB

Postup při vydávání a zveřejňování CMNB

CMNB vydávané Ministerstvem financí poskytují především popisné výstupy zaměřené na úroveň nájemného v jednotlivých územních jednotkách. Základním výstupem je nájemné referenčního bytu, které je dále doplněno o dolní a horní mez ve které se nájemné referenčního bytu může vyskytovat, minimum a maximum nájemného ze vstupních dat a nájemné referenčního bytu novostavby. Tyto údaje jsou zpracovány samostatně pro každou ze čtyř velikostních kategorií bytů.

Součástí výstupů jsou rovněž cenotvorné parametry ve formě binárních atributů, které se, pokud k bytové jednotce náleží, připočítávají k základní sazbě nájemného a jsou vyjádřeny v Kč za 1 m² a měsíc. Do výstupů vstupují pouze statisticky významné parametry s prokazatelným vlivem na výši nájemného.

CMNB dále zahrnují informace o výměrách jednotlivých velikostních kategorií referenčního bytu a grafické výstupy v podobě map nájemného, které jsou vytvářeny samostatně pro jednotlivé velikostní kategorie v souladu s § 5 odst. 3.

Ministerstvo financí zveřejňuje CMNB na svých webových stránkách nejpozději do 45 dnů po skončení kalendářního čtvrtletí.

Interaktivní kalkulačka tržního nájemného 

Interaktivní kalkulačka tržního nájemného je nástroj pro odhad průměrného nájemného v konkrétní lokalitě v České republice a je součástí systému CMNB spravovaného Ministerstvem financí ČR. Data jsou pravidelně aktualizována, aby odrážela současné tržní podmínky, a cílem kalkulačky je poskytnout veřejnosti orientační informace o průměrné úrovni nájemného a umožnit srovnání regionálních rozdílů.

Použití kalkulačky je jednoduché: uživatel vybere územní jednotku, zadá velikost bytu a podlahovou plochu (při neznalosti plochy kalkulačka použije obvyklou hodnotu pro lokalitu) a může určit novostavbu, materiál stavby a doplňkové vybavení, jako je terasa, nábytek či garážové stání. Ze všech atributů vstupují do kalkulačky pouze ty, které významně ovlivňují ceny v dané lokalitě. Po zadání údajů se kliknutím na „Vypočítat nájemné“ zobrazí výsledek a přehled zadaných parametrů. Součástí výstupu je také grafické znázornění, které ukazuje, jak se nájemné v dané lokalitě pohybuje vůči celorepublikovému rozdělení nájemného.

Je důležité zdůraznit, že výsledky mají pouze informativní charakter. Výpočet představuje průměrnou hodnotu vycházející z dat o podobných bytech, skutečné nájemné se může lišit v závislosti na poloze, technickém stavu, vybavení nebo vyjednávací pozici. Kalkulačka tedy nenahrazuje oficiální stanovení nájemného a slouží výhradně jako orientační a analytický nástroj pro přehled o cenové hladině nájemního bydlení v ČR.

Odkaz na kalkulačku zde: Kalkulačka tržního nájemného